최근 서울 집값 상승의 주요인으로 공급 부족, 지방과 격차 확대, 금융완화 기조 등이 지목됐다.

한국은행은 20일 금융통화위원회에 보고한 ‘금융안정상황’ 자료에서 “주택 시장은 2016년 이후 지방에서 가격 하락세를 지속하는데 수도권은 서울을 중심으로 상승세”라고 진단했다.

자료를 보면 올해 서울 아파트 가격 상승률은 5.6%인 반면 지방은 –2.1%다.

서울은 비강남권으로도 매수세가 유입되며 상승세가 서울 전역으로 확산했지만, 울산과 경남, 충북 등 지방은 조선과 해양 등 업황 부진이 이어지며 집값 하락세가 두드러졌다.

한은은 이 같은 현상의 이유로 공급 부족을 지목했다.

멸실주택 증가 등으로 주택공급이 부족한 상황이 이어졌다는 설명이다. 여기에 미분양 주택도 거의 없어, 실제로 수도권 7월 기준 미분양은 9천호에 불과한 상황이다.

한은은 투자자들의 기대감도 집값 상승의 요인으로 언급했다.

상대적으로 높은 서울지역 가격상승에 대한 기대로 서울지역에 투자수요가 집중됐고, 이로 인해 서울과 지방 간 집값 상승률 격차가 커졌다는 진단이다.

마지막으로 저금리가 서울 집값 상승의 한 요인으로 꼽혔다.

전반적인 금융상황 완화기조가 이어지는 가운데 다른 투자자산에 비해 수익률이 높은 부동산시장으로 유동성 공급이 지속됐다는 분석이다.

이에 부동산 관련 대출투자 등 위험노출액을 뜻하는 ‘부동산 익스포저’가 지난해 말 1천792조9천억 원으로 전년보다 9.1% 늘어난 것으로 나타났다. 부동산 관련 기업 대출이 확대된 것을 의미한다.

개인사업자대출도 부동산임대업 중심으로 증가세가 이어졌다. 자영업자 대출 역시 부동산업 비중이 2014년 이후 연평균 18.3% 증가했다. 이는 제조업 증가율의 7배에 달하는 증가율이다.

한은은 국내 부동산 익스포저가 커지는 데 유의해야 한다고 강조했다.

수도권 집값이 치솟는 가운데 가계의 부동산 부채가 늘어나 금융안정 측면에서 리스크가 확대된다는 지적이다.

실제로 부동산업 자영업자의 금융자산 대비 금융부채 비율은 2013년 117%에서 2017년 181%로 크게 상승했다.

앞서 이주열 한은 총재는 지난달 금통위 회의 후 “일부 지역의 개발계획, 거기에 따른 가격 상승 기대가 확산하고 하는 점, 시중에 대체 투자처가 마땅하지 않은 점”을 지적하며 “풍부한 유동성이 하나의 요인이 되는 것도 사실”이라고 말했다.

이어 “금융 불균형 축적을 방지할 노력이 필요하다고 생각한다”며 “금융안정에 유의할 필요성은 더 높아졌다”고 덧붙였다.

[여세린 기자 selinyo@insfaction.com]